SVERIGE / KOMMUNER: I flera storstäder behövs fler bostäder. På mindre orter finns visserligen husen men de svarar inte alltid upp mot behoven och efterfrågan hos invånarna. Samtidigt går få kommuner bortom sin egen gräns för att hantera de växande utmaningarna på bostadsmarknaden.  

Svenska kommuner har en lång och sammanflätad historia med hela det samlade bostadsbeståndet ute i landet. Starkast och tydligast syns banden med de kommunala bostadsbolagen som länge garanterat tillgången på hyresrätter runt om i landet. Men när kraven på klimatanpassningar, energieffektivitet ökar samtidigt som inflyttning och en åldrande befolkning gör sig påmind och en finanskris ovanpå allt detta, så kan det var både si och så med beredskapen.
 
Marknadspremisser i storstäder
I större städer så som Stockholm, Göteborg och Malmö har man under lång tid haft en ständig inflyttning med ökad press på nybyggnation, men det byggs inte i den takt som krävs. För att det ska bli mer attraktivt att förvalta och investera i fastigheter och öka utbudet av hyresrätter så har Riksdagen beslutat om ändringar i hyressättningssystemet så att de hyror som kommunala bolag sätter inte längre ska vara normerande. Anette Jansson vid Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) tror att detta på sikt kommer att få betydelse för hyresnivåerna.
– På en del orter får man nog räkna med hyreshöjningar, men det finns skyddsregler för hur snabbt höjningarna kan slå igenom, säger hon.
Och marknadssituationen har också lockat till sig privata investerare som vill göra goda affärer, menar Per Karlsson, fastighetskonsult vid Niras:
– Expansiva kommuner har varit ägare till större centrala bostadsbestånd. När dessa såldes till ny marknadsaktör så visa det sig att köparen snarast ville få ut en så hög vinst som möjligt snarare än att förvalta bostadsbeståndet.

Följden blev att hyrorna höjdes, servicen höll på att försvinna och de stora underhållsbehoven fanns kvar efter köparen sålt av beståndet.

 
Trögrörligt på mindre orter
I mindre kommuner så är det andra bekymmer som dominerar. Bristen på, eller svag, marknad sätter effektivt käppar i hjulen för att invånarna ska kunna byta boendeform när behov uppstår. Framförallt är det de låga fastighetsvärdena på mindre orter som slår igenom. För om det är svårt att få jobb eller kommunikationerna till och från orten är dåliga så minskar attraktiviteten och priserna sjunker och det blir även svårt att få lån, både till att köpa befintliga hus och bygga nytt.
– I många mindre kommuner så funderar politikerna därför på hur de ska möta efterfrågan från äldre av tillgängliga lägenheter i centralorten där det mesta av servicen finns. Lyckas man med det, så frigörs i många fall många attraktiva hus för yngre familjer, säger Anette Jansson.
 
Eftersläpande upprustningsbehov
Till detta ska läggas att man på många håll i landet har ett bostadsbestånd som är i stora behov av upprustning. Läget i landets 290 kommuner varierar och det går inte att dra några tydliga skiljelinjer mellan de som skött sina kort väl och de kommuner där behoven är överväldigande.
– Det vi möjligen kan säga är att de stora projekten som miljonprogramsområdena i storstäderna som byggdes under 60-talet, snart uppnått sin teoretiska livslängd (ca 50 år). Här finns ett uppdämt underhållsbehov sedan närmare 20 år tillbaka. Men de medel som borde ha satts av under den

 

tiden för restaurering och upprustning finns inte kvar eftersom det har subventionerat låga hyror. .

 
Kommunerna allt mer låsta
För att kunna styra bostadssituationen i den egna kommunen så måste kommunerna agera, och på den punkten anser sig många kommunpolitiker sakna effektiva verktyg.
Kommunerna har planeringsmonopol och gör analyser av behov och efterfrågan men i slutänden är det marknaden som avgör vad som byggs, säger SKL:s handläggare. Det är därför viktigt med en utvecklad dialog mellan kommunen och många olika aktörer på marknaden.
Dessutom har Riksdagen beslutat om ny lagstiftning från årsskiftet 2010/2011 för allmännyttiga bostadsbolag (kommunägda). I den sägs att allmännyttan ska sträva efter vinst, åläggas marknadsmässiga avkastningskrav och agera som jämförbara privata aktörer. Detta bekymrar SKL.
– Det här förslaget förbättrar inte situationen och får olika konsekvenser eftersom kommunerna har väldigt skilda förutsättningar runt om i landet, säger Anette Jansson.
 
Bostadsfrågan och regionen
Någon större regional samverkan kring utmaningarna på bostadsmarknaden existerar inte heller. Undantagen finns

runt de största städerna sStockholm (RUFS 2010), Göteborg (Strukturbild) och Skåne (Strukturbild Skåne).

– Annars utgår nog flertalet kommuner enbart utifrån behoven inom sina kommungränser då man ser över sitt bostadsbestånd, säger Jansson och fyller på:
– Samtidigt har länsstyrelsen ett ansvar för att göra regionala analyser av bostadsmarknaden, men de behöver utvecklas. Exempelvis så borde situationen på arbetsmarknaden bakas in i analyserna, men det görs sällan. Här behövs ett närmare samarbete med den part som har det regionala utvecklingsansvaret i länen, som sitter på mycket kompetens i frågor som också påverkar bostadsmarknaden regionalt.
 
Utvägar finns
Men det går också att göra saker på hemmaplan påminner Niras fastighetskonsult Per Karlsson:
– Kan kommunerna tänka sig att sälja av delar av sitt fastighetsbestånd så kan man få loss finansiella medel för att initiera nybyggnation. Kommunerna kan i förhandlingarna med köparna skriva in i avtalen att man ska ha rätten att hyra samma fastigheter (blockförhyrning) för att exempelvis garantera invånarna ett visst utbud av hyresrätter.
Samtidigt vet han om att mindre kommuner, framförallt glesbygd, aldrig själva klarar av att stå för hela det finansiella risktagandet. Staten måste till sist kliva in på scenen, menar han.
 
Anette Jansson, SKL, ser också en rad kommuner som valt att agera mer aktivt och lite annorlunda.
– I Karlstad har man på sitt sätt lyckat få till en bra dialog med byggföretagen och i Malmö satsar kommunen på att bygga mycket via sitt eget bolag och gör regelbundet bra analyser.
Men det finns även mindre kommun som gör avtryck: exempelvis Österåkers kommun i Gästrikland:
– Vi hade ett uppdrag från kommunstyrelsen att ta fram en strategi. När den väl var på plats så handlade det om att se bostadsbeståndet som en viktig tillväxtfaktor men också som en utmaning att klara en åldrande befolkningen säger Sofia Westerholm, strategisk planerare i kommunen.
 
RUFS 2010 Stockholm:  
Linköpings-Norrköpings gemensamma översiktsplanering:
 Strukturbild GR: 
 Strukturbild Skåne:
Nyhetsbyrån Regional Utveckling Norden: Per Holmström
Lämna en kommentar