En krass blick på bostadsmarknaden visar att det är olönsamt att bygga hyresrätter. Politikernas ivriga debatterande om saken blir då mest en regndans.

CC BY pedro moura pinheiro
CC BY pedro moura pinheiro

Sveriges största barnkull sedan 40-talisterna har nått universitetet. I år är studenterna dubbelt så många som på 1990-talet. Ropen om bostadsbrist, framförallt för studenter, är naturligt nog högre än någonsin.

Politikerna tar frågan på fullaste allvar. Årets Almedalen hade 100 evenemang som handlade om bostäder (hälften om bristen därav). Bostadsminister Stefan Attefall har lanserat minst 16 statliga utredningar i bostadsfrågan och tagit ett tiotal andra bostadsinitiativ.

Ett av dessa går via Boverket – 50 Mkr att dela på för den som kommer upp med smarta, nya sätt att bygga för ungdomar. Nu står sig förstås 50 Mkr ganska slätt mot en brist på åtminstone 20 000 studentlägenheter. Och det råder egentligen ingen brist på idéer kring hur man bygger smart och roligt för unga – exemplen är många, från Umeå till Lund.

Men byggbranschen tycks bara inte vilja bygga hyreslägenheter. Bostadsmarknaden fungerar inte.

Eller…?

Eller gör den i själva verket det?
Faktum är att marknaden strängt taget följer de ekonomiska teorier som säger att resurserna styrs till vad som är mest lönsamt. Det mest lönsamma för ett byggbolag är att bygga småhus – villor och radhus. Här finns nämligen kunderna som både kan betala och är villiga att betala. Det bästa beviset för det är väl att huspriserna i Sverige gått upp med 400 procent de senaste femton åren?

Det finns naturligtvis många svenskar som hellre bor i stadsmiljö än i förorterna. Byggbolagen bygger också gärna flerfamiljshus men föredrar då bostadsrätter. Att en bostadsrätt i snitt kostar 500 000 kr mer att bygga än en hyresrätt är inget hinder, byggbolagen kan ta betalt av köpstarka kunder för sin satsning. Sedan 1990 har det byggts cirka 320 000 nya bostadsrätter… och drygt 33000 nya hyresrätter.

Hyreslägenheter tycks det nämligen vara svårt att få lönsamhet i. Ett skäl anses vara hyresregleringen som länge gjort det omöjligt att ta ut marknadsmässiga hyror. Kravet har varit att hyran ska sättas till vad motsvarande lägenhet hos allmännyttan (de kommunala bostadsbolagen) kostar.

Allmännyttan – som äger cirka hälften av alla Sveriges hyreslägenheter – har som bekant kunnat finansiera sina hyresfastigheter via kommunalskatten och därför kunnat hålla hyrorna nere. Låga hyror har många gånger varit en naturlig kommunal prioritering som fått gå före att göra vinst på de boende.

Kombinerat med höga byggkostnader – många skyller gärna dessa på myndigheternas stränga byggnormer – så blir ekvationen ganska tydlig.
Det är inte en särskilt bra affär att bygga hyreslägenheter. Marknaden väljer därför bort det, helt i enlighet med de nationalekonomiska teorierna.

Samhällets bästa

Att marknaden tippar över så kraftigt till förmån för villor och radhus vållar dock problem för samhället. Den rörlighet som gynnar vår samhällsekonomi där människor flyttar till studieplatser eller arbetsplatser, går förlorad. Då har vi inte ens snuddat vid den enskildes ”kostnader” för att bostadsmarknaden inte matchar tillgång med efterfrågan.

Idag bor 140 000 svenskar (officiellt) i andra hand. Ockerhyror är inte ovanligt (men otillåtet). Hyreskontrakt (otillåtet) köps på spekulation, t ex att det ska bli en bostadsrättsombildning. 135 kommuner rapporterade 2012 till SCB att de har bostadsbrist vilket innebär att 65 procent av den svenska befolkningen bor i en kommun som inte kan erbjuda de bostäder som invånarna önskar.

Politik möter marknad

Politikernas försök att räta upp marknaden har hittills misslyckats. Betyget ´underkänt´ i det här fallet grundas på jämförelsen med såväl övriga Europa som övriga Norden där man genomgående har byggt minst dubbelt så många bostäder per capita sedan 1960-talet.

Socialdemokraternas (åter)införda riktade subventioner till hyresfastigheter år 2002 fick upp nybyggnationen något men aldrig i närheten av det egentliga behovet. Den borgerliga regeringen tog bort stödet 2006.
Den borgerliga regeringens (åter-)införande av ROT-avdraget 2008 ökade kraftigt ombyggnad av hyresfastigheter men återigen, påverkan var allt för liten.

Samma regerings införande av ett bolånetak 2010 var tänkt att bromsa in svenskarnas skuldsättning men blev istället en inbromsning av småhusbyggandet (och drev en ökning av antalet ROT-projekt).

Nya marknadsvillkor

Den borgerliga regeringen har de senaste åren gjort sina försök att balansera villkoren för hyreslägenheter och småhus. Trogen sin ideologi har man valt att göra detta genom att släppa in mer marknad på marknaden.

a)
Allmännyttans bolag får inte längre konkurrera med skattemedel.

En ny lag från 2011 kräver att kommunala bostadsbolag ska agera affärsmässigt, alltså sträva efter vinst (men fortfarande ta samhällsansvar). Bolagen får inte ta emot subventioner i någon form, det vill säga inga icke-affärsmässiga kapitaltillskott, ingen extra billig mark eller bättre lånevillkor.
Regeringen hastade igenom lagen sedan Fastighetsägarna hade anmält de kommunala bostadssubventionerna till EU:s konkurrensmyndigheter och mycket talade för att Sverige skulle ha förlorat en tvist om saken.

b) Hyresregleringen bygger inte längre enbart på allmännyttans hyror. Även privatbolagens hyror ska räknas in när fastighetsägare och Hyresgästföreningen avtalar kommande års hyresnivå.

Ändringen öppnar för en större möjlighet att sätta marknadsmässiga hyror – vilket förmodas leda till att bostadsbolagen gör eftertraktade centrumlägenheter dyrare och kanske kan få sina utkantslägenheter uthyrda genom att göra dem mycket billigare.

”Bruksvärdesprincipen” är dock fortsatt regel vilket sätter ett tak på hur hög hyran kan bli – ett starkt kort för hyresgästföreningens förhandlare.
Än så länge har ingen tydlig effekt kunnat märkas men nyheten har bara varit i kraft sedan 2011 –genom snart två hyresförhandlingar.

c) Regeringen är på väg att mildra byggnormer för att tillåta lägre standard och mer buller. Samtidigt planerar man att dra ned på kommuners möjlighet att ställa egna byggkrav, t ex vad gäller energianvändning och antal parkeringsplatser.

Det ska alltså bli möjligt att bygga ”sämre” och därmed billigare, något som student – och ungdomsorganisationer har vädjat om länge.
Kommunala krav på parkeringsplatser (ett hatobjekt bland cyklande studenter) lär mjukas upp.

Det blir lovligt att bygga i städers centrum eller i hamnen utan att stoppas av stränga bullerregler vilket många kommuner har längtat efter för att kunna ”förtäta” sina stadskärnor.

d) Regeringen planerar också att tvinga kommunerna att handlägga bygglov och överklaganden snabbare, att bli generösare med strandlov samt kräva att kommuner samordnar sitt planarbete med hela regionen.

Både den här punkten och ovanstående går byggbolagen till mötes – branschen har länge förklarat de kraftig högre byggkostnaderna på den svenska marknaden med myndigheters höga krav och krångliga processer.

***

Så kommer balansen på marknaden nu att jämnas ut och de efterlängtade hyres/student-bostäderna att börja byggas i mängd? Innan vi börjar hoppas för mycket får vi nog ta en nykter titt på vilka aktörer som tjänar på dagens tillstånd.

1. De tre största byggbolagen
En lista över Sveriges byggbransch visar att bland de 30 största byggbolagen finns en trio i toppen (Peab, NCC och Skanska) som tillsammans omsätter dubbelt så mycket som de 27 byggbolag närmast i storlek.[1] Dessa tre bygger ungefär hälften av de svenska flerfamiljshusen.

En (liten) studie från KTH antyder att små byggbolag bygger 20 procent billigare än de stora, även på dagens bristfälliga marknad. Konkurrensverket (som i år inleder en ny studie av byggbranschen), konstaterade i en rapport 2006 att den siffran stämmer bra. Lägenheter byggda i storbolagens regi låg cirka 20 procent över. En särskild anledning till oro, ansåg Konkurrensverket, var att de stora byggbolagen har köpt på sig så stora markområden att de var relativt oberoende av kommuners synpunkter.

De tre stora har länge lobbyat mot strikta byggnormer för att kunna bygga billigare. Framtiden lär visa om de nu också är villiga att föra vidare kostnadsbesparingarna till hyresgästerna. De dominerar marknaden tillräckligt för att kunna låta bli.

2. Bankerna
Det råder knappast någon tvekan att den springande punkten till varför det inte byggs tillräckligt många hyreslägenheter, är ränteavdragen som gör det möjligt för medelklassen att låna till sitt boende.

70 procent av svenskarna äger sitt boende idag. 96 procent av dessa har bostadslån. De svenska hushållen är därmed högre skuldsatta än något annat folk i Europa än danskarna – eurokrisen och köpfest i all ära men vi svenskar har lånat mer per hushåll än greker, irländare, spanjorer och italienare.

De fyra största svenska bankerna svarar tillsammans för ungefär 80 procent av svenskarnas bolån[2]. Lånen utgör minst 50 procent av bankernas omsättning. Skulle ränteavdragen försvinna, rubbas bankernas intäkter alltså rejält.

3. De politiska partierna
Vinnare på ränteavdrag och chansen att bo i villa till ett rimligt pris är som bekant medelklassen och barnfamiljer – just den väljargrupp som alla de större partierna anser sig behöva säkra för att vinna ett val. Att ta bort ränteavdragen uppfattas som politiskt självmord.

I dagsläget vore det möjligen också ett ekonomiskt självmord. EU, IMF och ett stort antal ekonomer har länge hävdat att Sverige har en bostadsbubbla – alltså att huspriserna är betydligt högre än vad husen reellt är värda.
Även om varken statsminister Reinfeldt eller finansminister Anders Borg håller med om att det finns en bubbla, vill de knappast utmana ödet genom att ta bort ränteavdragen och därmed tvinga ett stort antal högt belånade svenskar att sälja sina villor med risk för ett ras på marknaden. Såväl byggbolag som banker lär dras med ned.

***

Det är en öppen fråga idag om den borgerliga regeringens åtgärder kommer att tippa över balansen tillräckligt mycket till hyresrätternas förmån, för att ändra sakernas tillstånd. Tills vidare fortsätter 20 000 hemlösa studenter att låna vänners och släktingars soffor.


[1] 99 687 mdr kr för de tre jämfört med 48 603 mdr kr för de 27, år 2012. Källa: Sveriges Byggindustrier.

[2] De tre största bostadsinstituten ägs av Swedbank, Handelsbanken och Nordea. SEB:s bostadsutlåning sker direkt genom banken. Källa: Svenska Bankföreningen.

Lämna en kommentar